Acheter en France quand on est non-résident : étapes et frais
Vous vivez à l’étranger et commencez à regarder les annonces pour acheter un appartement ou une villa en France ? La recherche peut démarrer assez simplement. Pour avancer jusqu’à la signature, il faut ensuite comprendre les biens proposés, préparer votre dossier et organiser les échanges avec l’agence, la banque et le notaire.
La résidence à l’étranger n’empêche pas, à elle seule, d’acquérir un bien en France. Votre situation familiale, votre financement et les pays concernés doivent toutefois être examinés pour préparer l’opération. Immobilier des notaires, achat par un non-résident.
Ce guide suit votre parcours, de la première recherche à la remise des clés. Il concerne l’achat d’un logement existant en France métropolitaine, avec des exemples tirés du marché de la Côte d’Azur.
1. Où et comment chercher un bien en France ?
Commencer par les portails et les sites des agences
Pour explorer le marché, vous pouvez consulter des portails généralistes comme SeLoger et Bien’ici. Pour une recherche de propriété haut de gamme, Belles Demeures, Propriétés Le Figaro et Maisons & Appartements permettent aussi de repérer des annonces.
Commencez par une zone et un budget, puis affinez : appartement ou villa, surface, chambres, terrain, extérieurs et stationnement. Si les résultats sont trop limités, vérifiez quels filtres sont indispensables. Une annonce peut être incomplète : l’absence d’un renseignement ne signifie pas toujours que le bien ne possède pas la caractéristique recherchée.
Consultez ensuite les sites des agences présentes dans les secteurs retenus. Les annonces donnent une première sélection ; un échange permet de préciser l’adresse, la configuration et les informations qui ne figurent pas en ligne.
Reconnaître les annonces d’une même propriété
Une villa peut être proposée par plusieurs agences. Vous pouvez alors retrouver le même bien avec d’autres photos, une description différente ou des surfaces qui semblent ne pas correspondre.
Avant d’organiser plusieurs visites, faites clarifier ces écarts. Les surfaces incluent-elles les mêmes espaces ? Les annexes sont-elles comptées ? Les prix correspondent-ils aux mêmes conditions et à la même date ? Demandez aussi confirmation que le bien est toujours proposé à la vente.
Une différence entre deux annonces mérite une explication avant d’être utilisée dans votre comparaison.
Expliquer votre mode de vie pour affiner le secteur
Le nom d’une commune ne suffit pas à définir votre recherche. Une résidence principale avec des enfants scolarisés, un appartement pour de courts séjours et une villa où recevoir la famille ne répondent pas aux mêmes besoins.
Précisez votre rythme de présence, les déplacements habituels, votre besoin de marcher jusqu’aux commerces, l’importance du calme et les contraintes d’accès. Sur la Côte d’Azur, deux adresses proches peuvent offrir des conditions de vie différentes selon la pente, le stationnement ou l’environnement immédiat.
Chez DAMA, ce premier échange sur le budget, les critères et le mode de vie sert à préparer la sélection. Les retours sur les premiers biens permettent ensuite d’ajuster la recherche.
Comprendre la recherche par réseau et le off-market
Certaines propriétés sont présentées de manière confidentielle. Un professionnel peut vous les proposer lorsqu’un bien correspond à votre projet et que son cadre d’intervention le permet, notamment par une collaboration entre agences.
Pour des demandes spécifiques, nous pouvons aussi approcher des biens qui ne sont pas officiellement sur le marché. Cette démarche dépend des possibilités rencontrées ; elle ne garantit pas l’existence d’une propriété répondant à tous vos critères.
Un bien confidentiel demande la même attention qu’une annonce publique : prix, état, documents et conditions de vente restent à examiner.
2. Comment analyser une annonce et savoir si le prix est cohérent ?
Vérifier les surfaces et l’usage réel des espaces
Commencez par comprendre ce qui est annoncé. La surface correspond-elle à la maison principale ? Comprend-elle des annexes, un sous-sol aménagé ou d’autres espaces ? Pour un appartement, quelle mesure est utilisée ?
Demandez un détail et les plans disponibles. Comparer un prix au mètre carré n’a de sens que si les surfaces reposent sur des bases comparables.
Pour une villa, examinez aussi le terrain. Sa superficie ne dit pas quelle part est accessible, plate ou utilisable. Regardez la relation entre la maison, les terrasses, le jardin, la piscine et le stationnement.
Distinguer l’état actuel de sa présentation en images
Les photos peuvent mettre une propriété en valeur par la lumière, les angles ou la décoration. Demandez si elles représentent son état actuel et si certaines images montrent un ameublement virtuel ou un projet de rénovation.
Une pièce peu photographiée, une vue cadrée depuis un point précis ou une annexe absente du reportage peuvent justifier des images complémentaires. Lors de la visite, regardez les fenêtres, les sols, les installations et les finitions. Des traces d’humidité ou des fissures peuvent nécessiter l’avis d’un professionnel technique.
Pour comparer deux biens, posez des questions concrètes : voit-on la mer depuis les pièces de vie ou seulement depuis le jardin ? Entend-on une route ? Les accès sont-ils pratiques ? Les travaux concernent-ils la décoration ou des éléments plus importants ?
Lire le DPE et anticiper les travaux
Le diagnostic de performance énergétique renseigne sur la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, avec des classes allant de A à G. Consultez le rapport complet pour comprendre les équipements, les caractéristiques du logement et les améliorations proposées. Une lettre seule explique peu les travaux à envisager. Ministère de la Transition écologique, DPE.
Selon la nature du bien et son classement, un audit énergétique peut également être requis. Demandez s’il s’applique à la vente et consultez-le lorsqu’il est nécessaire. Service Public, audit énergétique.
Si vous comptez louer, faites examiner les règles correspondant à cet usage. Une location de résidence principale et une location saisonnière ne relèvent pas de toutes les mêmes contraintes. Le projet locatif doit être vérifié avant de compter sur un revenu futur.
Comparer les prix demandés et les ventes réalisées
Repérez les biens en vente dans le même secteur, avec une configuration, un terrain et un état aussi proches que possible. Cette première comparaison vous montre les alternatives proposées à votre budget.
Les annonces présentent des prix demandés. Pour examiner les transactions, l’explorateur officiel DVF permet de consulter les données de ventes disponibles. Le jeu de données de la DGFiP porte sur les cinq dernières années, avec certaines exclusions territoriales. Présentation officielle des données DVF.
Lisez chaque référence avec son contexte. Une vente peut concerner plusieurs parcelles ou éléments. Le montant ne décrit pas l’état intérieur du logement à l’époque, et des travaux peuvent avoir changé la propriété depuis. Une vente ancienne ne reflète pas nécessairement les conditions actuelles du secteur.
Le prix d’achat passé et les dépenses de rénovation du vendeur ne suffisent donc pas à établir la valeur actuelle. Demandez au professionnel quelles ventes il retient, de quand elles datent et quelles différences il voit avec le bien étudié. La comparaison doit vous aider à construire une offre argumentée.
3. Comment préparer votre achat et constituer un dossier complet ?
Cette préparation se mène pendant la recherche. Attendre d’avoir trouvé le bien pour réunir les premières pièces peut ajouter des délais au moment où vous souhaitez avancer.
Clarifier le projet, le financement et les acquéreurs
Définissez l’usage prévu : résidence principale, résidence secondaire, séjours familiaux ou location. Précisez aussi qui achète : vous personnellement, plusieurs acquéreurs ou une société.
Le choix d’une structure mérite un examen avec le notaire et les conseils concernés, en tenant compte de votre situation internationale. Une société n’est pas automatiquement la solution la plus adaptée. L’organisation familiale, le financement et les objectifs de transmission peuvent intervenir dans cette réflexion.
Pour le financement, distinguez un achat à crédit, un achat sur fonds propres et un achat comptant avec un éventuel refinancement ultérieur. Ce dernier scénario doit être étudié en amont ; le prêt futur ne doit pas être considéré comme acquis.
DAMA aborde généralement le financement dès le premier échange ou avant les visites pour rapprocher la recherche d’un budget réaliste. Pour les documents et les interlocuteurs bancaires, consultez notre guide du prêt immobilier en France pour les non-résidents.
Rassembler les pièces personnelles et les documents étrangers
Pour préparer les premiers échanges, réunissez les informations disponibles sur :
- l’identité de chaque acquéreur, son domicile et sa résidence fiscale ;
- sa situation familiale, notamment le mariage et le régime matrimonial ;
- son activité professionnelle et le financement envisagé ;
- les fonds destinés à l’achat.
Le notaire et le prêteur précisent les pièces nécessaires selon le dossier. Pour les actes d’état civil, justificatifs ou documents de société établis à l’étranger, faites confirmer les traductions et les éventuelles formalités d’authentification attendues avant d’engager des frais.
Si une société achète, préparez également ses documents d’immatriculation, ses statuts et les informations permettant d’identifier ses représentants et les personnes qui la détiennent ou la contrôlent. Les professionnels vous indiqueront les justificatifs adaptés.
Expliquer l’origine et le parcours des fonds, même sans crédit
Un achat comptant doit lui aussi être préparé. Les professionnels concernés ont des obligations de vigilance : ils peuvent demander comment les fonds ont été constitués, au-delà du seul solde d’un compte. Tracfin et DGCCRF, dispositif applicable aux professionnels de l’immobilier.
Selon leur origine, les pièces peuvent concerner l’épargne, les revenus, une cession d’entreprise, la vente d’un autre bien ou une succession. Si les sommes ont transité par plusieurs comptes ou pays, préparez les éléments qui permettent de suivre ce parcours. Le notaire et la banque précisent les vérifications nécessaires.
Demandez depuis quel compte les fonds pourront être envoyés et quelles démarches restent à accomplir. Une ouverture de compte éventuelle en France ou à Monaco doit être examinée avec l’établissement choisi, avec ses conditions et son calendrier propres.
Pour un dossier présentant des liens avec la Russie, faites vérifier les restrictions applicables aux personnes, aux banques et aux transferts concernés. La langue parlée par l’acquéreur ne permet pas de conclure ce qui est autorisé. Les règles doivent être examinées à la date de l’opération. Conseil de l’Union européenne, sanctions à l’encontre de la Russie.
Réunir les documents du bien et identifier ce qui manque
Demandez les plans, le détail des surfaces, les diagnostics, les informations sur l’accès et les servitudes. Pour des constructions ou transformations, réunissez les autorisations et pièces d’achèvement disponibles, ainsi que les assurances et factures pertinentes selon les travaux.
Une extension, une piscine ou une annexe aménagée doit être rapprochée de son dossier. L’apparence actuelle ne suffit pas à expliquer l’historique juridique du bien.
Pour une copropriété, un domaine ou un lotissement, demandez les documents correspondant à son organisation : règlement, cahier des charges ou statuts, procès-verbaux, charges et décisions de travaux. Faites également préciser les procédures ou litiges éventuels. La liste exacte varie avec le bien. Service Public, pièces préparatoires à l’avant-contrat.
L’agent rassemble les éléments disponibles et identifie les pièces manquantes. Le notaire réalise ses propres vérifications, et un professionnel technique examine les points qui relèvent de sa compétence. Un sujet important peut être soumis au notaire avant l’offre, sans attendre l’avant-contrat.
4. Comment éviter les arnaques lors d’un achat immobilier ?
Vérifier l’entreprise et l’habilitation de votre interlocuteur
Demandez pour quelle entreprise votre interlocuteur travaille et sous quel statut. Le professionnel qui exerce l’activité de transaction doit disposer de la carte correspondante. Un négociateur salarié ou un agent commercial peut intervenir sous la carte de son agence avec une attestation d’habilitation ; il ne possède donc pas nécessairement sa propre carte.
Le fichier des professionnels de l’immobilier tenu par les CCI permet de rechercher l’entreprise, notamment par son nom, son numéro SIREN ou son numéro de carte, et de consulter des informations sur ses collaborateurs. Vérifiez le rattachement de la personne, l’activité autorisée et la validité des documents.
Confirmer l’identité de la personne qui vous contacte
L’existence d’une agence ne prouve pas, à elle seule, que la personne qui vous écrit travaille pour elle. Une photo de carte professionnelle ou un document transmis par messagerie peut être copié.
Si une information paraît incohérente, contactez l’agence avec un numéro trouvé indépendamment de l’échange. Demandez confirmation de l’identité de votre interlocuteur et de son intervention sur le dossier avant de transmettre des pièces sensibles ou de poursuivre une demande de paiement.
Consulter les mentions légales et le barème
Les mentions légales identifient l’entreprise derrière le nom commercial. Rapprochez-les des informations professionnelles et des documents reçus.
Le barème précise les prestations, les honoraires maximums et la personne qui les supporte. Lorsque le calcul utilise des tranches, vérifiez si elles sont cumulatives. Demandez une explication écrite si le montant présenté ne correspond pas à ce que vous comprenez. DGCCRF, règles applicables aux agents immobiliers.
Comprendre le bon de visite et le mandat
Le bon de visite constate qu’un professionnel vous a présenté un bien. Il ne remplace pas un mandat et ne suffit pas, à lui seul, à fonder une commission.
Le mandat écrit encadre la mission et la rémunération ; il doit être établi avant les actes d’entremise ou de négociation. Une agence peut aussi intervenir en collaboration avec le professionnel mandaté : faites préciser son rôle. Face à une commission dont vous ne comprenez pas le fondement, demandez l’examen des documents avant paiement. DGCCRF, mandat et bon de visite.
5. Quels frais prévoir en plus du prix d’achat ?
Distinguer le prix du bien et les honoraires d’agence
Regardez si les honoraires sont à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. Lorsqu’ils sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce doit permettre de distinguer le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et le pourcentage appliqué. Le mandat et les actes doivent être cohérents avec les conditions présentées. DGCCRF, information sur les prix.
Cette répartition peut avoir une incidence sur les droits de mutation. Lorsque le mandat met régulièrement la commission à la charge de l’acquéreur et que les conditions sont respectées, elle est exclue de leur assiette.
Exemple fictif, sans lien avec un tarif DAMA : un bien à 2 000 000 € hors honoraires, avec 100 000 € d’honoraires à charge acquéreur, représente 2 100 000 € pour le bien et la commission. Sous les conditions applicables, la base des droits peut exclure ces 100 000 €. Avec un prix de vente de 2 100 000 € comprenant une commission à charge vendeur, cette somme reste comprise dans le prix soumis aux droits.
Cet exemple ne calcule pas tous les frais d’acquisition. Faites confirmer l’assiette à partir du mandat et des actes ; une simple modification d’affichage ne suffit pas. BOFiP, commission d’intermédiaire et assiette des droits.
Comprendre ce que recouvrent les frais d’acquisition
Les sommes couramment appelées « frais de notaire » comprennent principalement des droits et taxes, mais aussi la rémunération du notaire et les frais de formalités et débours. Elles s’ajoutent au prix d’achat.
Le calcul varie notamment selon le bien, sa localisation et la situation de l’acquisition. Demandez une estimation correspondant au dossier étudié plutôt que d’appliquer un pourcentage trouvé en ligne à l’ensemble de votre budget. Notaires de France, frais d’acquisition.
Ajouter le financement, les transferts et l’installation
Selon le projet, prévoyez aussi les frais de dossier bancaire, la garantie, l’assurance emprunteur et les honoraires de courtage convenus. Pour des fonds dans une autre devise, examinez les conditions de change et de transfert avec votre établissement.
Ajoutez les travaux, le mobilier, les éventuels honoraires de professionnels techniques et l’installation. Distinguez les sommes à mobiliser pour signer de celles à conserver pour rendre le logement utilisable comme vous le souhaitez.
Prévoir le budget annuel du logement
Demandez les éléments disponibles sur les charges collectives, l’assurance, les consommations, les abonnements et l’entretien du jardin, de la piscine ou des équipements.
Pour la taxe foncière, le propriétaire au 1er janvier reste redevable auprès de l’administration pour l’année entière. L’acte peut prévoir une répartition entre vendeur et acquéreur au prorata ; cet accord concerne les parties. Le dernier avis aide à préparer cette dépense. Service Public, taxe foncière.
Les autres obligations fiscales dépendent notamment de l’usage du bien et de votre situation. Faites examiner les conséquences en France et, si nécessaire, dans votre pays de résidence avant de décider du mode d’acquisition.
6. Comment se déroule la vente jusqu’à la remise des clés ?
Parcours courant : offre → avant-contrat → conditions et formalités → acte authentique et clés.
Faire une offre dont vous comprenez les conditions
L’offre identifie le bien, le prix proposé et sa durée de validité. Précisez le financement envisagé, le calendrier souhaité et les conditions importantes pour votre achat. Si une autorisation ou un crédit est nécessaire, faites traiter ce point dès sa rédaction.
Le vendeur peut accepter sans réserve, refuser ou faire une contre-proposition. Une offre suffisamment précise et acceptée peut engager les parties : faites vérifier le document avant de l’envoyer. Ne versez pas d’acompte pour accompagner l’offre ; les sommes éventuellement prévues à l’avant-contrat correspondent à une autre étape. Service Public, offre d’achat.
Choisir votre notaire et préparer les actes
Vous pouvez choisir votre notaire même si le vendeur a le sien. L’intervention de deux notaires ne double pas les émoluments réglementés de la vente : ils se les répartissent. Une prestation de conseil distincte peut toutefois avoir un coût propre, à préciser. Office notarial, rôle et rémunération des notaires.
Le notaire vérifie la situation des personnes et du bien, notamment l’identité et la capacité des parties, l’origine de propriété, les hypothèques, les servitudes et l’urbanisme. Il examine aussi la représentation d’une personne absente. Service Public, vérifications avant l’acte de vente.
Expliquez-lui votre situation internationale assez tôt. La langue des échanges, les pièces étrangères et le mode d’acquisition peuvent nécessiter une préparation particulière.
Signer un compromis ou une promesse de vente
Le compromis engage les parties à vendre et à acheter aux conditions convenues. La promesse unilatérale donne au bénéficiaire une option d’achat à exercer dans un délai défini. L’avant-contrat précise notamment le financement, les conditions suspensives et les échéances. Service Public, promesse et compromis.
Si un dépôt ou une indemnité d’immobilisation est prévu, faites confirmer son montant, son destinataire et les conditions de restitution ou de conservation. Une indemnité peut être déduite du prix si vous achetez, ou conservée par le vendeur en cas de renonciation hors des protections applicables, selon l’acte. L’échec d’une condition doit être examiné avec les démarches et justificatifs prévus au contrat.
Identifier le délai de rétractation applicable
Pour l’achat d’un logement, l’acquéreur non professionnel bénéficie en principe d’un délai de rétractation de dix jours. Son point de départ est lié à la notification ou à la remise de l’acte dans les conditions légales ; ce n’est pas automatiquement le jour de la signature.
Faites confirmer les dates et la manière de notifier une éventuelle rétractation. Pour une acquisition par une société ou une situation particulière, l’application de cette protection doit être examinée. Code de la construction et de l’habitation, article L271-1.
Suivre les conditions suspensives et les formalités
Lorsque votre acquisition relève des règles du crédit immobilier aux particuliers, la condition suspensive de prêt décrit le financement recherché et les démarches à respecter. Un accord de principe ne remplace pas une offre ferme correspondant aux caractéristiques prévues. En cas de refus, les justificatifs et les échéances comptent pour bénéficier des effets de la condition. Service Public, condition suspensive de prêt.
La vente peut aussi être soumise à un droit de préemption. Pour le droit de préemption urbain, la collectivité dispose en principe de deux mois après réception de la déclaration d’intention d’aliéner, appelée DIA, pour se prononcer. Le notaire suit la procédure et confirme quand la vente peut être signée. Service Public, vente en zone de préemption.
Le calendrier total dépend du financement, des pièces, des vérifications et des formalités du dossier. Demandez ce qui reste à obtenir avant de prévoir un déplacement ou une installation ; ajouter mécaniquement deux mois à la date de l’offre ne donne pas une date de signature fiable.
Préparer le paiement et vérifier le RIB
Avant la signature, l’étude vous adresse le décompte des sommes nécessaires. Organisez la réception des fonds selon ses instructions, avec votre banque. Faites confirmer également le règlement de la commission d’agence prévu par les documents de l’opération.
Vérifiez les coordonnées bancaires de l’étude par un appel à un numéro déjà connu ou obtenu indépendamment. Une demande urgente ou un changement de RIB doit être confirmé avant tout virement. Les courriels et documents peuvent être détournés. Notaires de France, prévention des fraudes au RIB.
Faire une dernière visite et signer l’acte authentique
Organisez une dernière visite pour vérifier l’état du logement, les équipements et ce qui doit rester ou être retiré selon votre accord. Un point constaté à ce stade doit être signalé avant la signature.
Le notaire explique l’acte et recueille les signatures. La remise des clés suit les conditions convenues dans l’acte. Le notaire vous remet une attestation de propriété, puis accomplit les formalités de publicité foncière. Votre titre de propriété vous est transmis après leur traitement. Service Public, acte de vente.
7. Comment organiser votre achat lorsque vous vivez à l’étranger ?
Préparer une sélection avant votre déplacement
Chez DAMA, nous échangeons sur votre budget, vos critères et votre mode de vie, puis vous adressons une première sélection. Vos retours nous permettent de comprendre ce qui vous convient et d’affiner les biens à visiter.
Si vous le souhaitez, nous pouvons réaliser des vidéos ou organiser des visites en visioconférence pour vous donner davantage d’éléments avant votre venue. Ces échanges aident à préparer la sélection ; ils doivent être complétés par les documents et les examens utiles au projet.
Nous pouvons aussi regrouper des visites sur un ou deux jours, selon vos disponibilités et celles des biens et interlocuteurs concernés. L’intérêt est de préparer un programme cohérent avec vos critères et le temps que vous pouvez consacrer au déplacement.
Anticiper une représentation pour la signature
Si vous ne pouvez pas être présent, demandez au notaire quelles modalités de représentation sont adaptées. Une procuration peut permettre à un mandataire de signer pour vous. Sa forme, les vérifications d’identité et les éventuelles formalités étrangères doivent être déterminées avec l’étude.
Les procurations authentiques peuvent, dans le cadre prévu, être établies à distance. Cela ne signifie pas que tout acte de vente se signe directement en visioconférence depuis chez soi. Ministère de la Justice, procuration authentique à distance.
Préparez cette organisation avant de confirmer votre présence ou votre absence à une date de signature.
Garder un suivi clair entre les intervenants
Identifiez qui attend quel document, qui doit répondre et quelle est la prochaine échéance. Votre agent suit la recherche et les échanges immobiliers ; la banque traite le financement et les transferts ; le notaire prépare les actes et les vérifications relevant de sa mission. D’autres conseils interviennent selon les besoins techniques, juridiques ou fiscaux.
DAMA peut également vous accompagner sur un bien que vous avez déjà repéré. Nous échangeons alors sur votre projet et les points sur lesquels vous souhaitez être conseillé ou suivi. Notre page d’accompagnement acquéreur présente cette méthode.
Les points à préparer pour votre premier échange
Pour avancer, vous pouvez nous transmettre une première description de votre recherche :
- les secteurs envisagés et l’usage du logement ;
- le budget global et le financement à étudier ;
- les caractéristiques essentielles et les compromis possibles ;
- votre calendrier et vos possibilités de déplacement ;
- les biens déjà repérés et les démarches déjà engagées.
Ces informations permettent de préparer une sélection et d’identifier les sujets à clarifier avant de vous engager. Présentez-nous votre projet d’achat en France.